I. PENDAHULUAN
Perlu kami paparkan sebuah kajian sisitim pembiayaan yang
ada di Indonesia untuk membangun property atau real estate bagi pengembang
dengan dana investasi yang terbatas. Model pembiayaan oleh investor yang sudah
umum dikenal di Indonesia adalah bentuk pembiayaan yang terdiri dari :
- BOT ( Build Operate Transfer ) : Proyek dibangun selanjutnya dioperasikan oleh Investor bersama Pemilik tanah setelah jangka waktu tertentu diserahkan kepada Owner ( Pemilik Tanah )
- BOO ( Build Own Operate ) : yaitu Proyek dibangun setelah selesai langsung diserahkan ke owner untuk dioperasikan selanjutnya selama jangka waktu tertentu Owner akan membagi hasil dengan Investor / sponsor untuk jangka waktu tertentu.
- BTO ( Build Transfer Operate ) : yaitu Proyek dibangun setelah selesai kemudian di tranfer kepada owner untuk di operasikan dan selama jangka waktu tertentu hasilnya akan diberikan kepada investor.
- Turn Key project : yaitu Project akan dibangun oleh investor setelah selesai akan diserahkan kepada owner dan pemilik akan mencicil pokok dan bunga sesuai kesepakatan untuk jangka waktu tertentu..
Tujuan dilakukan proyek ini adalah pendapatan pembiayaan
murah dan jangka panjang untuk meningkatkan citra perusahaan dalam menghadapi
persaingan yang semakin ketat serta untuk menyediakan sarana perkantoran untuk
jangka panjang.
II.
LEMBAGA PEMBIAYAAN
( SPONSOR/ INVESTOR )
Lembaga
pembiayaan atau investor terdiri dari :
- Lembaga keuangan / Bank Berikut peringkat
Bank yang paling banyak memberikan pembiayaan untuk Preperty Project di
Indonesia Yaitu :
BNI ( Bank Nasional Indonesia )
BII ( Bank International Indonesia )
BTN ( Bank Tabungan Negara
- Lembaga Keungan Swasta / Asin
- Kontraktor
- Seperti Adi karya, Hutama karya dan Ninda Karya
III.
TINJAUAN PROPERTI
Untuk membuat project proposal dalam rangka mencari
investor yang mau ber mitra dengan rencana investasi ada, untuk itu perlu
dibuat sebuah Project proposal berupa feseability study, sebagai kajian bahwa
rencana invetas anda adalah layak dan tentunya akan memberi keuntungan bagi
para share holder yang akan bermitra untuk mengucurkan dana investasi tsb
yaitu:
Luas lahan,
lokasi serta kajian appraisal untuk mengetahui prospek dari area yang akan anda
investasikan. Dara lokasi tersebut perlu anda gambarkan gedung gedung atau real
estate di area sekitarnya sebagai bahan
pembanding bahwa area yang kan anda propose memang prospektif dan menuntungkan.
Sesuai dengan
RBWK (Rencana Bagian Wilayah Kota) di area tersebut dan RUTR (Rencana Umum Tata Ruang) daerah tersebut
akan dikembangkan menjadi wilayah
fasilitas umum, perkaontaran , fasilitas perumahan atau pertanian perlu anda
paparkan dengan mengedepankan nilai bisnis yang ada. Peruntukan (Zoning) anda
diskripsikan secara detil untuk memberikan added value.
Pola
pengembangan jalan merupakan jalur utama kota yang memudahkan lokasi untuk
dicapai dan merupakan akses-akses ke airport, pelabuhan dan jalan-jalan utama
ke luar kota, sebagai nilai tambah yang perlu ditonjolkan agar proposal menjadi
lebih menarik terutama yang mengulas soalPublic fasilities yang ada atau akan
deikembangkan oleh pemerintah seperti stasiun kereta api, terminal bus, pusat
perbelanjaan dan public fasilities
lainnya yang akan dimiliki oleh area investasi anda.
Bangunan
existing didirikan tahun 1980 dan sudah kurang berfungsi secara ekonomis lagi
dengan melihat dari segi pemanfaatan yang terbaik ( higest and best use ).
Pemanfaatan daerah penyangga yang
merupakan daerah perkantoran dan fasilitas umum. Daerah sekitarnya merupakan
Apartemen, jasa komersial dan perkantoran, jalur hijau dan lain-lain.
· Keadaan Properti
yang akan dikelola ( Contoh ):
· Luas Lahan : 3.750 m2
· KDB ( Koef.
Dasar Bangunan) : 40 % X 3.750 m2 = 1.500 m2 ( Luas lantai Typical
direncanakan 1.200 m2/ lantai)
direncanakan 1.200 m2/ lantai)
· KLB ( Koef.
Lantai Bangunan) : 7 x 3.750 m2 =
26.250 m2
· Ketinggian
maximum : 21 Lantai
· Ratio Kebutuhan
parkir : 1
kendaraan / 60 m2
lantai bruto ( Dinas Tata Kota DKI ).
lantai bruto ( Dinas Tata Kota DKI ).
· Arsitektur : Basement 1,2 ; 3 untuk parkir
· Podium : Untuk
anchortenant dan lobby / fasilitas umum
· Typical : Untuk rental
space office 1.200 m2 per lantai
· Struktur : Konstruksi beton bertulang
· Fasilitas M
& E : Instalasi Listrik : PLN, genset, UPS
· Sound System :
Back ground music, audio saound system,
car
calling system
· Air Conditioning : central, air cooled water chilled system
· Transportasi
Vertikal : Lift, tangga dan tangga darurat
· Komunikasi :
PABX, fax, Lokal Area Network System
· Pencegah
kebakaran : fire alarm, pemadan kebakaran
· Security system
· Building automation
system
SASARAN
Dengan
berdasarkan data-data, ketentuan dan analisa-analisa diatas dilengkapi dengan
analisa pasar, pebandingan dan alternatif, rencana perhitungan investasi secara
garis besar digambarkan sebagai berikut :
1.
Biaya
1.0. Biaya
Persiapan
1.1. Biaya
Pembangunan :
a. Biaya pemindahan penghuni lama ( Dana Sendiri )
b. Biaya pra konstruksi ( Blok Plan, IMB, IPB, Sertifikasi
tanah, SIUP, TDR ( Tanda daftar rekanan), TDP ( Tanda daftar perusahaan), Surat Legalisasi, Survey dan lain-lain)
c. Biaya Konsultan Perencana/ Tenaga Ahli
§ Rencana induk/
masterplan
§ Pembuatan
persyaratan fungsional dan program ruang
§ Rencana
penjadwalan pekerjaan ( Network planing dll)
§ Rencana induk
keuangan proyek ( Cash flow out )
§ Perencanaan yang
meliputi semua aspek yang terkait seperti mekanikal, electrikal, struktur,
sanitasi, sistim keamanan bangunan , perawatan bangunan.
§ Membuat
perhitungan engineering
§ Penyiapan
dokumen pelaksanaankerja yaitu gambar-gambar, rencana kerja dan syarat-syarat,
rencana anggaran biaya.
§ Seleksi
pemborong dan melaksanakan pelelangan
d.
Biaya konstruksi
e.
Biaya Konsultan Pengawas
§ Pembuatan
rencana kerja pelaksanaan.
§ Koordinasi
dengan pelaksana/ pemborong.
§ Pengawasan atas
pelaksanaan pembangunan.
§ Cost Control dan
pembuatan Cash Flow untuk pembayaran pemborong
§ Pelaksanaan
administrasi pembangunan.
f. Biaya “ interst during construction” untuk yang
menggunakan pembiayaan dari lembaga
keuangan bank maupun non bank.
1.2. Biaya
Pemasaran :
Fee, advertising ( leaflet,
press release, billboard dll )
1.3. Biaya
Pengelolaan :
Over head dan
fee manajemen
2. Pemasukan dari hasil sewa
Adapun asumsi dan arahan properti yang akan dikelola
adalah sebagai berikut :
1. Total lantai termasuk Basement: misal 21 lantai
2. Basement:
2 lantai
3. Luas lantai yang dapat disewakan ( 18 lantai ): 21.600 m2
4. Free space area
yang akan dibagi kan ke share holder
seluas : 3.000 m2
5. Sisa Space yang akan disewakan keluar : 18.600 m2
6. Rencana waktu pembangunan :
2 tahun
7. Total biaya pembangunan :
Rp. 110 Milyar
(termasuk interest during construktion dan pajak )
8.
Interest ( Flat ) :
10 % per tahun
Asumsi sasaran yang harus dicapai adalah :
1.
Space rate sewa/severage :
Rp. 45.000 m2/month
2.
Service charge :
Rp. 40.000 m2/month
3.
BEP dicapai dalam rangka waktu : ± 25 tahun
4.
Pencapaian Occupancy :
Tahun I - 70%
Tahun I - 70%
Tahun II - 80%
Tahun III - 95%
Tahun IV - dst ± 95%
5.
Rencana alur uang (cast- Flow)
Terkait dengan BEP ( break event point yang anda paparkan
harusalah tidak lebih dari 15 tahun sehingga investasi anda akan mampu
memberikan daya tarik bagi investor yang akan anda ajukan.
IV. WAWASAN TUGAS
4.1. Dalam tahap perencanaan, ialah pembantu Pemilik dalam
membuat acuan/ panduan:
- Studi kelayakan
- Market research, market studi.
- Menyiapkan mencari Investor (sponsor) yang akan mendanai
secara BOT
4.2. Tahap pembangunan, membatu Pemilik dalam menentukan/
membuat form/ panduan dalam hal :
-
Penunjukan Konsultan desaign, Kontraktor
-
Mengatur hubungan kerja
- Mengawasi pembangunan dalam hal waktu, kualitas dan
biaya
- Promosi
- Pemasaran/sales force.
4.3. Dalam Tahap Operasional, mewakili Pemilik dalam pelaksanaannya :
-
Pemasaran / Sales
-
Pengelolaan investasi
-
Pemeliharaan gedung.
V.
ORGANISASI DAN ARAHAN KERJA
5.1. Dalam menangani dan melaksanakan sasaran diatas,
dibentuk
organisasi denga tugas dan tanggung jawab yang perlu dikendalikan adalah :
1. Panduan terhadap kebijaksanaan manajemen puncak
2. Ketertiban administrasi secara menyeluruh.
3. Keberhasilan target pemasaran.
4. Menentukan jumlah personil dan membuat Rencana
Anggaran
Biaya menyeluruh yang disetujui Pemilik
dan
melaksanakannya.
5. Kelancaran pemasukan keuangan dan ketertiban
administrasi
keuangan
6. Keselarasan hubungan kerja pemilik, penyewa dan
karyawan.
7. Menjaga hubungan baik dengan segala instansi terkait.
8. Menjaga segala fasilitas supaya berfungsi dengan baik dan
terpelihara penampilannya.
9. Melaksanakan pengawasan terhadap pengelolaan dan
pemeliharan gedung.
10.
Membuat laporan-laporan kerja.
11.
Melakukan evaluasi berkala.
5.2. Organisasi properti management atau pengelola perlu
disisun seramping mungkin agar biaya overheadnya tidak terlalu besar. Berikut
contoj susunan organisasi pengelola proyek yang yang cukup efisien adalah
sebagai berikut :
Dengan perincian sebagai berikut :
a.
Bagian pemasaran
b. Bagian Administrasi/Keuangan
c. Bagian Operasional
Demikian kajian ini saya buat untuk menambah wawasan kita
atau sebagai kajian yang harus anda susun agar project proposal anda menjadi
menarik dan mendapatkan kucuran investasi dari pihak donor keuangan yang anda
perlukan
0812 10 3333 11
Post a Comment